Lorsque plusieurs personnes acquièrent ou héritent d'un bien immobilier se pose alors la question du partage de la propriété et des droits et pouvoirs de chacun sur ce bien.
Dans une détention en direct, les différents propriétaires se retrouvent alors très souvent en indivision. Cet situation s'avère très instable juridiquement : toute décision quant à la gestion des biens doit être prise à l'unanimité. De plus, chacun est libre de sortir de cette indivision, ce qui se traduit alors souvent par la vente du bien.
Une détention indirecte du ou des biens immobiliers au travers d'une SCI permet d'organiser la propriété ainsi que la gestion de ces biens suivant des règles définies au départ par chacun des propriétaires. Chacun apporte la portion du bien qu'il possède à la société qui devient propriétaire de l'immeuble. Chaque associé reçoit alors des parts sociales correspondant à son apport.
Le fonctionnement de la société est défini par des statuts. Un gérant est nommé et ses pouvoirs sont définis par les statuts ou à défaut, limités aux seuls actes de gestion courante. Outre une gestion saine et harmonieuse des biens qu'elle détient, la SCI permet surtout d'identifier les fractions indivises de chaque propriétaire et de les quantifier en parts.
Chaque associé peut alors acquérir, céder ou transmettre ses parts en pleine propriété ou en démembrement de propriété et ce, de manière autonome.
Pourquoi créer une S.C.I ?
- Eviter l'indivision statutairement :
Une situation d'indivision se produit à l'occasion d'un héritage entre plusieurs héritiers suite à un décès ou lorsque des époux en séparation de biens, des pacsés ou des concubins acquièrent ensemble un bien.
Afin d'éviter toute situation de blocage entre les indivisaires et une sortie contrainte de l'indivision par la vente du bien, la création d'une SCI s'avère être une solution efficace pour une gestion organisée et pour préserver au mieux les intérêts de chaque associé.
- Organiser le patrimoine du couple (concubins ou couple marié en séparation de biens)
La SCI permet d'organiser la détention du patrimoine immobilier du couple de telle manière à assurer une protection au conjoint survivant en cas de décès d'un époux ou concubin. Le conjoint conservera la jouissance du bien qui ne pourra être remise en question par les héritiers du défunt.
- Optimiser juridiquement et fiscalement la transmission familiale du patrimoine
La transmission organisée du vivant du patrimoine immobilier à ses enfants se fera idéalement au travers d'une SCI. Un démembrement de propriété appliqué sur les parts de la SCI permettra aux parents de transmettre l'intégralité de leurs biens immobiliers à leurs enfants tout en conservant la jouissance sur les biens ainsi que les pleins pouvoirs (notamment celui de vendre).
Au décès du 2ème parent, les enfants deviendront plein propriétaires des biens, éviteront une situation d'indivision et n'auront pas eu à payer de droits de succession !
- Optimiser la détention du patrimoine immobilier professionnel :
Que vous soyez en profession libérale, artisan, commerçant ou chef d'entreprise, la constitution d'une SCI peut vous permettre de :
- Séparer le patrimoine privé du patrimoine professionnel (protection en cas de redressement ou
liquidation judiciaire de la société commerciale).
- Optimiser fiscalement la détention du patrimoine immobilier professionnel
- Optimiser la transmission des biens immobiliers professionnels à ses héritiers.
